开篇就先讲明勾引 外卖，今天的著作是： 写给普通东说念主的恰当购房想路。

也便是说，哪怕你对屋子 一 无所知，可只 要看了这篇著作，你就能须臾理清原来杂

乱无章的想绪。

同期还能了了的知说念，我方接下去该看哪 里的房、该怎样选拔、要奈何具体作念好这

件关系我方家庭一辈子的大事儿。

因此，本文的逻辑勉力精简，是以你读起来不会累 不贫窭不复杂。

毕竟，我径直把买房这件事里，整个你需 要 考 虑 的 “ 大 ” 问 题 ， 都 给 一 揽 子 回 答

了。

你所要知说念的对于买屋子的 一 切，本文都有。

而我之是以花功夫写下本文的原理，也很 爽直，那便是最近确凿被各路小白的提 问，问的有点心累。

小白读者的稚拙发问，由衷是浅近稚嫩的 令东说念主发指。

他们基本就只在问 一 件事儿： 先生，海口 的屋子能买吗?;郑州的屋子能买吗?西 安的屋子能买吗?沈阳的屋子能买吗?昆 明的屋子能买吗?

归来起来，便是啥预算和需求都不提，什么细节都不说，就径直呆呆的问 一 句的房

子能买吗?

对于这种情况，我只可扶额暗示无奈。

然后惆怅的感叹 一 下， 哎~难怪这个世界 会有那么多看上去努力，却不成器的成年 东说念主，究其原因便是他们活了这样大年齿，却根底不爱动脑。

那就只可在东说念主生各个边界被行为韭莱收割了。

也别怪那些备有精心的镰刀太狠戾，我方涓滴不长心眼儿，亦然邪恶之一。

随后，先说 一 下这段本领以来，大方朝上的重心变化。

闪耀，句句都是重心精要：

● -总体大环境依然完成探底+筑底的双保 险了，那接下去的方针便是经济回温，而 且是每年5%的高质地经济回稳，这就代表着一定会有多半的新政策相助。

是以，在这样的方针、数字、政策多重护 航下，至少有 一 点能完全笃定，那便是 一 定会在市场上创造 一 批数目弘远的新中产群体和新贵群体。

这个群体，从个东说念主空想来说，也一定会在创造钞票后，但愿提高我方的住宅品性。

柴米油盐，吃饱穿暖就要住的更好，这是东说念主类亘古未变的基础需求，这是一切的核

心大前提。

长期要记取，岂论是楼如故股，要想发展 得好，大前提长期是举座大户环境和缓，这是完全的基础。

● - 从目下各个标的来看，这天上的水已 经储备的相配充足了，以至于有了那么一 丁点儿外溢的真理， 独一欠缺的，便是还需要一个新的产业增长标的。

只须这个产业在将来两年里差未几定调，则须臾就会引来天量水源涌进市场。

这些水源会先滋养方针产业，然后把整个 其他事物的价值都提到个水长船高的新位 置，那么天然只须你买的房产不要太烂，就一样也能分享其荣。

天然，外面有好多东说念主说目下的水源或者说 货币荒芜宽松了，我个东说念主倒是抓有稍稍不 同的意见，那便是值得乐不雅，但也莫得要翩翩起舞打开膀子盛水喝的地步。

应该是23-24-25年，每年和善高潮的节拍，这点我们要尤其闪耀。

● - 干万不要只看小众群体的不雅点， 一 定 要昔日不雅察“千里默的大多数”的想法，不然很容易在要津决议上形成误判。

就像前两年，不知多几许少的年青东说念主堪称 要离开大城市回到小地方 ， 那时我就说 了，那都是在好意思化我方的藏匿活动，因为 回小地方唯有两条路，要么便是进系统要么便是找个家眷成本去混，不然日子绝未必率是不奈何闲隙的，不会有岁月静好，只会有爹妈亲戚无止尽的罗唆和责难。

这 不 ? 今 年 数 据 一 看 你 就 发 现 ， 四 大 金刚：北上广博 七龙珠：成重武合苏杭南，

这十 一 座中枢城市的东说念主口流入数据面子的不要不要的。

讲明了啥?很爽直啊，接下去的大趋势就 是海量资源无穷往这些地方纠合，而随之 带来的则是无数一样但愿在这里能河清海晏的优质东说念主口。

● - 二三线城市天然会在 一 段本领里迎来 还可以的回温，但是在房产这件事上完全 是师老兵疲了，因为依照 一 线城市 - 二三 线城市 - 各地级市县级市的生态位来说，最尾端的各地级市县级市依然无法再接连不绝的提供海量东说念主口了。

是以五年后，各二三线城市就会堕入一个“顶级东说念主口去一线，成例东说念主口不造血，指

望不上地与县”的窘态逆境。

总的来说，便是稳得住，但很难再上去了。

闪耀，这句话诞生于二三线城市的方方面面，你想获得的方面，都诞生。因此别再像那些不懂历史也不看趋势的笨 蛋 一 样，整天问二三线城市屋子能不可买这种稚拙问题了。

精简的来说，便是除非你自住而且莫得任 何增值期待，不然便是迅速上船去追四大金刚七龙珠，没啥好说的。

★ ★★ - 这里便是重头戏了，那便是对于

你个东说念主的操作漠视。

我但愿你作为普通东说念主，要紧紧死守这条公式：

老 破 小 / 新 优 好 + 月 收 入 一 半 的 房 贷 + 四大金刚/七龙珠=完好谜底

好，这条公式的确是马虎了 一 点，可细细掰扯说了了就容易了。先说说老破小还有新优好吧。

所谓的老破小，顾名想义，便是各式房龄荒芜15年的旧式小户型房产，至于其中的 破，则是因为它们的小区配套环境未必率相比参差，没什么荒郊野外的品性可言。

可这种房产 ， 买的便是它纯正的 “ 硬底 子”，即便利性和基础配套，天然还有便是努努力就能买上的实惠。

其实你凡是对房产市场有点不雅察就会发 现，可以地段的老破小，时时是每次大行情的前驱者。

因为它实惠，也因为好多新进东说念主口并不在 乎品性，只在乎生存的便利性，是以好地段的老破小老是能稳稳的吃到价值增幅。

与之相背的，便是老破大，也便是同段位 小区里的大户型，那完全是个坑，因为买老破小的是个过渡，凡是有钱了就会买新

优小，而不是再买老破大， 因此 一 定要记 住，荒芜15年房龄的屋子，除非自身地段 和品性保证的荒芜好， 不然荒芜100平的尽量就别碰了。

那么新优好呢，其实亦然这五年来的新概 念， 而且推行也只是诞生于四大金刚和七龙珠限制。

原理很爽直，那便是也唯有四大金刚和七 龙珠这几座城市 ， 才有弥散的东说念主口和资 金，去正经八百复旧 一 个新区和新板块的 拓荒，何况在拓荒后把整个所需都引流进去。

切记，爷爱撸影院唯有基础配套和生存环境弥散的新区和新楼盘，才是好方针。

不然，光看着楼新，莫得配套和基础建 设，那种地方就算描绘的再好意思，亦然妥妥的割韭镰刀。

这把镰刀往往性会把著作开端我所提的那 种啥都不懂，问问题都问不到位的小恻隐给割的泣不成声。

另外还有 一 件事，是极为蹙迫的，切记切记，要有地铁配套。

说件好多东说念主不知说念的事儿，那便是其实从 十年前启动，绝大多数地方的决议想路，都是以地铁为拓荒动线去作念盘算的。

换句话便是，有地铁的地方，未必是好地 方，但没地铁的地方，极未必率是烂地方。

我曾屡次参与过 一 些这个层面的测度，很明确的 一 点便是，地铁轨交线，依然成为 了绝大多数主力城市的“发展动线布局基础”。

因为地铁，是现阶段东说念主类科技唯 一 能作念到 的集准时、多半、浅显、快速等繁多优点 的交通器具，而且从另 一 个层面来说，搞 地铁是“耐久利益相配好意思”的 一 件事儿，

这里未几伸开。

一样还要说 一 下改善盘，也便是每座城市 里马虎处于前30%单价的那些楼盘，严格来 说，这些盘只须乎均口碑不差，然后所处 的城市不要太妖尊，基本都是站得住脚跟的。

而假淌若四大金刚和七龙珠，在预算充足的情况下 ， 那就要尽可能作念到去头去尾

了。

也便是最顶尖的5%尽量不要碰， 后半段的70%也可以放下，主要琢磨颈部的25%。

原因便是5%的豪宅，时时是往复畅达性比 较差的，毕竟单价太高，且针对的群体实 在是相比小，对置换者和破落户来说，都是要下大决心才调上面的选拔。

是以除非你有很强的豪宅情节， 不然由衷意旨不大。

相背25%的颈部住宅，则是属于“大多数精 英中产咬咬牙能蹭上船”的成见，会是很 多东说念主耐久的奋发方针，是以天然每次周期降临时，都是这25%最明锐的先涨起来。

是以，去头去尾的政策决议，瑕瑜常恰当的 。

接 着 ， 再 是 “ 月 收 入 一 半 的 房 贷 ” 这 件事。

如同著作开端所说，今天的著作不是写给 专科的房产投资者的，是写给正经八百的普通东说念主。

也便是中意为更好的生存环境奋发，但也 不肯意买了屋子后，日子都过得压力巨大的普通东说念主。

是以综合来说，在你的预算上，我个东说念主是 十分坚硬的支抓你在购房时要贷款的，尽

管这是 一 句谎话，但是保不住有某些东说念主想要全款径直拿下呢?

化繁为简地说，这 一 轮的趋势下，你个东说念主 是完全可以果敢，且勇敢的让我方承担目

标房产的40%- 50%的贷款比例的。

天然，也 一 定要确保我方家庭的现款流是健康的，能够顶得住。

那么这里所谓的健康是啥真理?便是你家 庭每月收入的 一 半，都可以省心的用到还 贷中去，荒芜的话，压力就会大的没必要了。

那为什么我要这样漠视呢?原因有二， 一 是看得见的货币推广依然在来的路上了； 二是货币推广带来的万物价值从头高估也依然在来的路上了。

因此，这样作念的将来松手，便是会把15年前那些买房举杠铃的东说念主的故事重演 一遍。

即，初期房贷使得压力徒增 - 缓缓收入提 高房贷压力消亡 - 最终后悔当初为啥不干脆多贷 一 点归正也熬过来了。

不信你望望15年前，甚而10年前买了四大 金刚和七龙珠屋子的那批东说念主，哪个不是如今风轻云淡涓滴看不见压力的?

反倒是那时候嘲笑他们，然后我方的资产 还在二三线的那批，如今只可感叹当初为 啥没攥紧置换，如今资产市值被通胀稀释的令东说念主愁肠。

接着，再聊聊四大金刚与七龙珠。

我也不藏着掩着，径直说不雅点，那便是不 要以为我所陈设的这几座城市，将来发展出息就一 定多好。

就拿广州来说，其城市量级和发展定位， 依然很较着的被深圳在多方面超越了，而 且趋势越演愈烈，尽管巨匠同为泛大湾区的一员。

但是十年前的广州和深圳，跟现如今的广 州和深圳，彼此的互异正在不断地被缩减和逆转。

天然好多东说念主总会低侃而谈说，啊，这是深 圳有政策或者说产业各有不同形成发展不同。

但是冰冷的现实便是，广州的产业组成，内容正在遭到平安的淘汰，它的产业附加值 也在平安镌汰， 而深圳的产业却各个都赢利颇丰且更有将来。

这，便是所谓的“大势”。而大势 一 旦明判辨了，就再也莫得追逐的余步了。

是以我们这两年去看，那便是在经济和发 展层面上，广州这十年以来 一 直是相比低调的，远远不如深圳的锐意越过。松手，便是原来巨匠耳闻目睹的“北上广深”，正在被“北上深”成见取代。

可你说广州会年迈么?也不会，它天然在将来很难和北上深等量王人不雅，但它的身位照样是在四大金刚里掉不了队。

这不?你望望最近广州的屋子，是不是价值又在费解往上走了?

因此，要而论之的话，我对四大金刚的气派很爽直，划分说一下便是：

北京： 无谓多想，大涨不可能，但是稳稳 的水长船高 一 点悬念莫得，买来投资的 话，预测收益周期要很久，起码三五年能看水花儿，但基本不会耗损。

上海：新盘和抢东说念主的态势都很明确，而且 较着这几年在作念精确扩容，是以往上走的 节拍会比北京都更稳，说白了便是更慢，可涨幅虽迟但到。

深 圳 ：它是最窘态的，几次猛冲都是领头羊，松手就被锤了，而且对面便是港兄， 一 定要作念出个优秀的模板出来，是以自住 完全没问题，投资的话，等北京上海涨起来了再入，也完全来得及。

广州： 最最完好的货币推广参考地，你别管它啥政策啥宏不雅，它的价值便是水涨船 高不悲不喜，而且广州的房在天下范围都 是价值最最最“实”的，老小无欺真挚无 比。住完全没问题，投的话，还不如琢磨七龙珠里几个尖子生。

重庆： 我这两年极点看好的七龙珠头牌，

倒也不是说它现阶段有多优秀，好多方面 它跟成都还有杭州都根底无法相比， 但关 键就在于，它伊始低呀那天然增漫空间就大。

而最最要津的 一 点在于，干万不要低估 一 个有着省面积规模的直辖市，它只须用几 年本领把历史留传问题给计帐干净，何况 在拓荒方面甩开膀子猛冲的话，后劲会瑕瑜常恐怖的。

就说 一 个世东说念主时时忽视，但推行很讲明情 况 的 细 节 来 说 ， 那 就 是 全 国 “ 网 红 城市”，真是就瑕瑜重庆莫属。

网红，意味着好奇艳羡好奇艳羡好玩儿有眩惑力，安逸知足可卷可躺，是以才有魔力。正因为它在好多方面是空缺，是以才有未采，且再奈何说，它的基础底细亦然七龙珠级 别 的 ， 给 它 十 年 看 看 ， 绝 对 超 出 你 的 预见 。

成 都 ：成都在我的不雅感中就很像班级里的 努力型学霸， 硬要说天禀可能不高，但是 一 直 很 努 力 ， 一 直 默 默 耕 耘 从 不 缺 课 早退。

但这座如斯令东说念主省心的城市，一样也让东说念主 感到褂讪， 它天然有着我方很特有的文化 属性，但在自己定位上，就给东说念主嗅觉像是北京+上海+深圳的全场所备选。

是以这座城市的将来我是不惦记的，但是 我惦记的是它的将来能不可有爆炸性的增长。

就像重庆，从40分提高到80分，是40分的 大跨步，但是成都依然70分了，哪怕提高

到90分也唯有20分。可70分提高到90的难度有多大，懂得都懂。

因此，居住自住，完全莫得问题，投资的话，预期镌汰。

合肥、 南京、武汉、苏州：

这四座城市严格来说都是高度访佛的情 况，都是属于“地区性经济中枢，且无可被替代”。

举 例 说 明 就 像 是 每 一 个 东说念主 口 超 1 0 万 的 社区，总能滋长出 一 个中等规模的市场 一 样，它们四昆季在经济河山上的定位，便是如斯。

是以这形成的松手便是休戚各半，喜的是 你如果是这里的住户，那么新区新楼盘， 只须地铁交通方便，然后开车顺畅时半小 时到市区，那闭着眼睛作念置换是没问题的。

可如果你想要某个地方能完成居住和增值的双料呈文，那你由衷便是想也别想了。

天然，话尽管这样说，我如故支抓你在经 济允许时，以十年或十五年为一个周期去

作念置换，吃不了亏的，省心吧。

杭州：

我之是以把杭州放在临了说，便是因为我 目 前 无 法 对 杭 州 的 未 来 作念 出 很 精 准 的 判 断， 因为作为 一 座高度依赖互联网，且高度依赖某家互联网的企业，杭州能不可承 受住接下去“脱虚向实”的大趋势， 我是 抓秘要气派的。

还有 一 个问题就在于，杭州自己的城市规 划也十分的诡异， 多中心城市严格来说也 不是不行，但是以杭州的量级来说， 确凿是有点小窘态了。

举个不顺应的例子便是， 一 辆豪华轿车， 硬是给我方装了个内置雪柜，按理来说这 玩意是顶奢轿车才有的成立，但你杭州这样作念，几许就有点用劲过猛了。

明志励志是巨匠都看在眼里，可巨匠也更 倾向杭州能宁可别要这个雪柜， 而是把冰 箱的预算均匀摊加到各个细节加分上，那 才更求实。

但没主义啊，杭州也的无奈， 离上海近就 算了，偏巧离宁波和苏州都近，这不就微 妙了嘛。

拼纯金融， 不是长项，拼精工制造业， 也 没那底蕴，拼航运和外贸，不是这门路， 那就只可拼互联网了呗。

的确， 拼的门路没走错，但过渡依赖单 一 结构的问题，便是 一 旦这个结构自己有动摇， 以后的发展就渺茫了。

是以，杭州是我2023年到2024年，唯 一会但愿你能各方面都悠着点琢磨的城市。

当 然 了 ，如 果 你 直 接 就 是 一 句 “ 我 爱 杭 州 ! 我 深 爱 ! ”那我也无话可说，可作为 一又友，我如故想今明两年你悠着点为佳。

好 ，上述城市说完后， 其他城市的话，

我想来想去也想不出哪个城市是“值得单独拿出来说，或者说能走出寂寥行情的”。

就拿海口和三亚这两个话题城市来说吧， 讲是讲以后要封关，以后要有很好的拓荒 啥的，可目下不是1990年了呀，目下是2023 年了呀， 自 贸 区 概 念 难 说念 很 稀 奇 嘛 ? 或 者 说很特有嘛?

其他的比如郑州、 西安、 天津、 青岛、 无 锡、 长沙、 济南之类的， 天然城市GDP 规模

也都不小，但你能很了了的嗅觉获得，那便是属于将来的产业，好像都不在它们那儿扎根 。

没产业，就很难有下 一 阶段的经济加抓， 莫得经济加抓， 则东说念主口东说念主才就不会来， 资 本资源也难汇注，渐渐的就会趋于平稳的低调中。

是以，对它们 一 句话空洞便是， 自住不亏 投资不行，就算长抓也不如把元气心灵财力往七龙珠轻松 一 座城市去进入成果来得好。

这样 一 聊， 避坑的逻辑，和大趋势都依然 明 了 ， 相 信 看 完 后 也 不 会 有 读 者 再 问 出 “先生，我能不可买XXX” 这 种 幼 稚 的 问题。

临了，也由衷道喜每 一 位昆季姐妹，能把 买房这件普通东说念主最大的要紧投资，能作念到 大醇小疵。